La sécurité du logement : une responsabilité essentielle pour protéger bailleurs et locataires
- Dernière modification le 7 janvier 2026
par Dimitri KASSOWICZ – Expert Immobilier
Agréation IPI 504.535
Diplomé ABEX en Expertise Judiciaire
Cet article a pour objectif de protéger à la fois le bailleur et le locataire, en rappelant un principe fondamental du droit locatif : la sécurité du logement constitue une obligation légale qui sécurise juridiquement le propriétaire tout en garantissant l’intégrité physique et la dignité de l’occupant. À la suite de la tragédie survenue la semaine dernière à Crans-Montana, il apparaît nécessaire de replacer cette question au cœur des responsabilités liées à la mise en location d’un bien immobilier, y compris lorsque cette gestion est confiée à un professionnel.
Un logement mis en location n’est pas un simple actif patrimonial. Il s’agit d’un lieu de vie qui doit répondre à des exigences minimales de sécurité, de salubrité et de conformité. En Belgique, ces exigences sont d’ordre public et s’imposent au bailleur dès la mise en location et pendant toute la durée du bail. Cette approche protège également le propriétaire, car un bien conforme réduit fortement les risques de sinistre, de litige et de mise en cause de sa responsabilité. Déléguer la gestion à un tiers ne dispense jamais le bailleur de ses obligations légales.
Le bailleur reste responsable de la délivrance d’un logement sûr, exempt de dangers pour l’intégrité physique du locataire. Cela concerne la stabilité du bâtiment, la sécurité des escaliers, balcons et garde-corps, la conformité des installations électriques, de gaz et de chauffage, ainsi que les dispositifs de prévention tels que les détecteurs de fumée. Ces obligations sont continues. Un défaut apparu en cours de bail doit être corrigé sans délai. En cas d’accident, la responsabilité civile du bailleur peut être engagée, indépendamment de l’existence ou non d’un mandat de gestion.
Lorsque le bailleur confie la gestion de son bien à un gestionnaire de patrimoine ou à un agent immobilier, un devoir de vigilance et de conseil professionnel s’ajoute au cadre légal. Le professionnel de l’immobilier n’est pas un simple intermédiaire administratif. Il est tenu d’informer le propriétaire des obligations applicables, d’attirer son attention sur les risques éventuels et de refuser, le cas échéant, la mise en location d’un bien manifestement non conforme ou dangereux. Son intervention crée une responsabilité propre, distincte de celle du bailleur, fondée sur la faute professionnelle ou le manquement au devoir de conseil.
En Région de Bruxelles-Capitale, le Code bruxellois du Logement impose des normes strictes de sécurité et de salubrité. Un agent immobilier ou un gestionnaire chargé de la mise en location doit s’assurer que le bien ne fait l’objet d’aucune interdiction de louer et qu’il répond aux exigences légales, notamment en matière de risques électriques, d’incendie et de stabilité des éléments structurels. Mettre en location un bien non conforme peut engager la responsabilité du professionnel aux côtés de celle du bailleur.
En Région wallonne, le Code wallon de l’Habitation durable conditionne la location au respect de critères minimaux de sécurité et de salubrité. Le gestionnaire ou l’agent immobilier intervenant dans la mise en location ou la gestion courante du bien doit vérifier la présence des détecteurs incendie, la sécurité des installations techniques et l’absence de danger pour les occupants. En cas de manquement, sa responsabilité peut être recherchée s’il est établi qu’il a contribué, par action ou par omission, à maintenir un logement dangereux en location.
En Région flamande, le Vlaamse Codex Wonen renforce également le rôle du professionnel de l’immobilier dans la prévention des risques. Les exigences en matière de sécurité et de santé sont élevées et font l’objet de contrôles. Le professionnel mandaté doit agir comme un acteur de prévention, alerter le propriétaire et recommander les mesures correctrices nécessaires avant toute mise en location ou en cas de problème constaté durant le bail.
Il est essentiel de comprendre que la responsabilité du gestionnaire de patrimoine ou de l’agent immobilier ne remplace pas celle du bailleur, mais s’y ajoute. En cas d’accident grave, les responsabilités peuvent être cumulées. Le locataire ou les autorités peuvent se retourner à la fois contre le propriétaire et contre le professionnel, chacun étant jugé au regard de ses obligations propres.
Au-delà des textes, la sécurité du logement demeure un enjeu humain. Les drames trouvent souvent leur origine dans des défauts connus, négligés ou banalisés. Une gestion rigoureuse, professionnelle et conforme à la loi protège le locataire dans son quotidien, le bailleur dans son patrimoine et le gestionnaire dans l’exercice de sa mission.
Mettre un bien en location, que ce soit directement ou par l’intermédiaire d’un professionnel, implique une responsabilité claire : offrir un logement sûr et digne. La sécurité n’est ni un détail administratif ni une option. Elle constitue le socle juridique et humain de toute relation locative équilibrée et durable.
Pour que ce genre de drames n’arrivent plus,
Dimitri Kassowicz
Expert immobilier
