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Les contrats de Brasserie, kezako ?

Temps de lecture: 4 minute(s) -

Par Grégory SORGELOOSE – agent immobilier

Sorgeloose & Trice – cession de commerce horeca

Le « contrat de brasserie », vous connaissez ?

Le « contrat de brasserie » (ou contrat d’approvisionnement) est à l’image des croquettes aux crevettes : une spécialité bien belge ! Et vous en avez souvent entendu parler ! Ce n’est pas tant que ce concept n’existe pas à l’étranger, du moins chez nos voisins proches (français et hollandais), mais il y est nettement moins développé que chez nous. Ce type de contrat a d’ailleurs mauvaise presse, mais nous l’évoquerons plus loin.

Commençons d’abord par définir la chose : il s’agit d’un contrat par lequel un distributeur (un Horeca) s’engage à se fournir et s’approvisionner exclusivement auprès d’un fournisseur, quant à une liste de produits précis, sur une période déterminée, en échange d’un service ; le plus souvent financier, mais parfois matériel, octroyé par ce dernier à l’Horeca. En théorie donc, c’est un « échange de bons procédés » entre deux parties consentantes. L’une s’assure de fournir un point de vente en boissons et autres denrées liquides durant une période prédéterminée, à des prix convenus, et parfois moyennant des quantités minimales, l’autre recevant en échange des espèces sonnantes et trébuchantes afin de réaliser, dans la plupart des cas, des investissements, quand ce n’est pas une assistance matérielle.

 

Brasseur et Marchand de boisson ?

 

Notons qu’un contrat de brasserie peut être convenu à l’initiative d’un Brasseur (comprendre : une brasserie qui « produit » de la bière et a pour seul avantage à ce que sa bière soit vendue) ou d’un marchand de boissons (lequel ne fait que distribuer toutes sortes de boissons, allant des bières aux eaux, limonades, vins, spiritueux, café, …). Ces 2 intervenant ont forcément des ambitions différentes, l’un promotionnant ses propres produits, l’autre choisissant ceux qu’il souhaite mettre en avant ou sur lesquels il marge le plus. De manière courante, le marché belge regorge de l’un et de l’autre, et dans les faits, l’un et l’autre exigent souvent en contrepartie le même type de prestations. Tous ont d’ailleurs, au fil du temps, développé un catalogue englobant une marque de café, des eaux, des limonades, des vins tranquilles et pétillants, quand ce n’est pas de l’alcool. Lire la carte des boissons d’un Horeca peut, en l’espace d’un clignement de l’œil, vous faire comprendre avec qui l’Horeca travaille.

 

Légendes urbaines

 

Les contrats de brasserie ont souvent mauvaise réputation. Bien que courant généralement sur 5 à 7 ans, soit des durées relativement courtes, la donne change parfois radicalement lorsque vous louez un espace Horeca à une brasserie qui en est propriétaire. L’obligation court alors tout au long du bail commercial, ou disons le carrément, ad vitam aeternam. Cela crée parfois, pour ne pas dire souvent, des tracasseries quand ce ne sont pas des rancœurs, car dans ce dernier cas de figure, le Brasseur, jouant alors le rôle de bailleur, endosse une double caquette, rompant ainsi quelque peu l’équilibre contractuel.

 

Vous aurez souvent entendu des noms d’oiseaux à propos de ce type de contrat ou de ceux qui les rédigent. Et pour cause, ceux qui aboient le plus sont souvent ceux qui, en cours de contrat, ont décidé de cesser de respecter les clauses de celui-ci, à tort ou à raison, là n’est pas la question. Or, pour qu’un contrat existe, il faut un consentement, ce que beaucoup oublient. Ils font alors le plus souvent les frais d’indemnités nombreuses et d’amendes en tous genres, avec parfois à la clé, des risques d’expulsion. Un contrat étant ce qu’il est, il est malaisé de ne pas en respecter les termes alors même que le signataire était consentant.

 

Un contrat de Brasserie peut recouvrir différentes réalité. Il peut, évidemment, être négocié, aucune loi n’encadrant cette matière, livrée à la liberté des parties. Le mécanisme d’avance sur ristourne est fort répandu. En effet, lorsque vous vous fournissez auprès d’un brasseur, généralement vous négociez des ristournes à l’achat. Sous contrat dans un immeuble propriété d’un brasseur, généralement vous ne bénéficiez pas de ces ristournes. Mais dans les autres cas, libre à vous d’obtenir en une seul fois, ou en plusieurs tranches, l’ensemble des ristournes estimées pour toute la période du contrat. Cela vous donne un montant confortable, mais donc, tout au long du contrat, plus aucune ristourne. Notons que ces contrats sont fortement sous pression depuis quelques années, et que

 

Avantages et inconvénients ?

 

Nous voyons 2 avantages majeurs à ce type de collaboration : tout d’abord vous financez une partie de vos investissements par une voie alternative et non bancaire. Ensuite, si la collaboration est fructueuse, le Brasseur devient votre partenaire et vous fera profiter de ses bons filons lorsque des immeubles se libèrent. Tout ceci ne vaut évidemment qu’à condition d’être respectueux des engagements souscrits. Enfin, signer avec un Brasseur vous offre souvent un loyer moindre que le loyer du marché. Et encore, cette vérité n’est pas absolue.

 

L’envers du décor démontre toutefois que, et spécialement lorsque le Brasseur est également bailleur, vous n’avez pas vraiment de latitude pour exploiter votre Horeca à votre guise. Les quantités / volumes d’achat exigés par le Brasseur sont parfois très contraignants et/ou vous empêchent de librement faire évoluer votre concept. A une époque où les bières artisanales et les cafés fraîchement torréfiés par des artisans passionnés sont le vent en poupe, ce marché vous devient totalement inaccessible. Bien d’autres écueils sont à dénombrer, mais le marché des débits de boisson est déjà depuis bien longtemps sous la coupe des Brasseurs en tous genres.

Affaire à suivre…

 

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